一、基准地价名词解释

基准地价定义：《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2014）第3章第3条规定：基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日上法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价更新定义：《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2014）第7章第9条第一款规定：基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

二、基准地价更新的必要性

基准地价是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段，也是确定土地价格、征收土地价款的重要依据；按照《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）文件要求，基准地价每3年应全面更新一次。此次南部县乡镇基准地价更新是在2019年公布的基准地价基础上进行更新。

为使城镇各类土地级别及基准地价更客观的反应现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，在全县范围内开展城镇土地级别基准地价更新调整工作已显得十分迫切和必要。通过此次更新工作，便于合理调控土地市场，规范土地市场交易行为，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划等提供依据，同时为南部县土地招拍挂、整理、储备等奠定基础。

三、基准地价更新工作开展概况

南部县自然资源和规划局于2022年8月全面启动了南部县城镇土地定级及基准地价更新工作。为确保本项工作顺利推进，南部县自然资源和规划局高度重视，制定科学的工作计划，统筹安排、合理调度，并严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、局内征求意见、征求市直部门意见、召开听证会等多个环节，历时7个月，现已全面完成。

四、基准地价更新调整情况

本次城镇土地定级乡镇数量由上一轮的68个减少到37个乡镇，根据“三区三线”划定成果，老鸦镇场镇位于城区定级范围以内，不再更新老鸦镇基准地价。根据《南部县人民政府关于调整部分乡镇（街道）行政区划的通知》（南府发〔2019〕12号）的乡镇行政区划调整结果，对已经撤并的原肖家、铁鞭、店垭、中心、三清等30个场镇，设置片区指导价。本次更新还对根据“南府发〔2006〕35号文件”撤销的高云乡、董家乡、凤台乡、水音乡、龙凤乡、义丰乡等6个场镇设置了片区指导价，进一步完善了乡镇基准地价体系。

更新后的基准地价仍然按照商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地四个类别进行综合定级。根据乡镇经济发展水平差异，土地级别分为三个级别的乡镇有定水、伏虎、东坝、建兴、升钟、楠木、盘龙等18个镇，剩余的八尔湖、铁佛塘、碑院、万年、五灵、小元等19个乡镇土地级别划分为两个级别，跟上一轮更新级别划分保持一致，一级范围主要为场镇核心区，二级和三级为除一级之外的场镇建成区和城镇未来发展区。

价格方面，更新后商服用地的基准地价平均降幅为4.02%，住宅用地的基准地价平均降幅为3.6%。由于目前商业和住宅土地市场确实不景气，所以这次更新对商服用地和住宅用地做了适当下调，这将有利于商服用地的出让，比如社会停车场、商业综合体的供地。升钟镇作为升钟湖生态旅游区的中心，因区域发展定位和交通区位的改变，商服和住宅用地基准地价有所上调，跟南部县其他片区中心镇水平基本一致。

公共管理与公共服务用地基准地价本次更新后，平均降幅为6.59%。乡镇工业用地基准地价本轮更新后，多数乡镇一级二级价格基本保持不变，个别乡镇有所下调，跟区域地价水平和乡镇经济发展保持一致。为了促进地方工业经济发展，保持乡镇工业经济引力，对部分乡镇三级工业用地基准地价进行一定幅度的下调。

解读机构：南部县自然资源和规划局

解读人：李清

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